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Loi Carrez / Loi Boutin : Quand communiquer une attestation de superficie / surface ?

En cas de vente : la loi carrez

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d’achat et dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l’exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et des certains locaux de faible superficie.

La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.
L'article 4-2 précise que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d’achat, ou du compromis, l’acheteur peut demander l’annulation de l’acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l’acte notarié de vente, même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.

Si la superficie mentionnée dans l’acte est inexacte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.

Remarque : La loi carrez protège les acquéreurs de biens achetés en copropriété. Elle ne s’applique donc pas aux acheteurs d’une maison individuelle (y compris lorsqu’elle appartient à un ensemble organisé sous la forme d’association syndicale libre, cet ensemble ne constituant pas une copropriété).

Texte de loi : Décret no 97-532 du 23 mai 1997 :

Décret no 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété
Le Premier ministre, Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme et du ministre délégué au logement, Vu le code de la construction et de l'habitation, et notamment son article R. 111-2 ; Vu la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment son article 46 introduit par la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ; Vu le décret no 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Le Conseil d'Etat (section de l'intérieur) entendu, Décrète :

Art. 1er. - Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés : << Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. << Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. << Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat. >>
Art. 2. - Dans le deuxième alinéa de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : << ébrasements >> est remplacé par le mot : << embrasures >>.
Art. 3. - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Art. 4. - Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l'outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 23 mai 1997.

Alain Juppé Par le Premier ministre : Le garde des sceaux, ministre de la justice, Jacques Toubon Le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, Bernard Pons Le ministre délégué à l'outre-mer, Jean-Jacques de Peretti Le ministre délégué au logement, Pierre-André Périssol

En cas de Location : la loi Boutin

Dans le cadre de la loi Boutin, il est désormais obligatoire de mentionner la superficie habitable à la signature d'un nouveau bail. Cette obligation concerne seulement les locations vides et à usage de résidence principale. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.

Différence entre loi carrez et Loi Boutin :

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Jusque là, les définitions de la loi carrez et de la loi Boutin sont en tout point similaires...

Mais la différence vient que de cette surface sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

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